عقاريون سعوديون: متفائلون بنظام الرهن وسنساهم في حل أزمة الإسكان

دعا عقاريون سعوديون في المنطقة الشرقية إلى الوقوف والمساهمة الفاعلة مع المبادرات الملكية الأخيره الخاصة بتوفير 500 ألف وحدة سكنية لحل أزمة الإسكان لدى المواطنين، وذلك بطرحهم تلك الأراضي الكبيرة التي يمتلكوها عبر مزادات علنية.

وقال رجل الأعمال والمستثمر في القطاع العقاري عبدالله بن زيد في اتصال مع "العربية.نت" إن قرار حل أزمة المساكن يخضع لتوفر الأراضي الخام لدى وزارة الإسكان التي تم تشكيلها حديثاً.

واعتقد أن أزمة الإسكان قد تواجه مشكلة في ندرة الأراضي وتوفيرها، معللاً أن المساحات المملوكة لديها قد تكون غير كافية، لذا يستوجب عليها السعي في توفير مساحات أكثر أو التوجه لبناء تلك المساكن بالطريقة الأفقية لا العرضية التي قد تفقد بعض المواصفات التي يستحقها المواطن السعودي، فمساحة 100 ألف متر مربع ممكن أن تصبح مليون متر مربع إذا تم اتخاذها على بناء عشر أدوار.

دور القطاع الخاص

وذكر أن الموطن قد لا يقبل في اختيار أي أرض غير متكاملة من البنية التحتية، كاملة من أسفلت، وماء وكهرباء، وإنارة وصرف صحي وتصريف مياه الأمطار والسيول، فهذه المرحلة تحتاج إلى تكاليف عالية تصل إلى 100 ريال للمتر الواحد، إضافة إلى رغبة المواطن تنحصر في توفير هذه الأراضي داخل النطاق العمراني بغية الحصول على باقي الخدمات بقربه من المدارس والمستشفيات والأسواق.

وعن دور القطاع الخاص ومشاركته في هذا الحل قال بن زيد "أنا وزملائي رجال الأعمال العقاريون لدينا مساحات ضخمة نمتلكها وتشمل ملايين الأمتار والتي نود طرحها للبيع عبر مزادات علنية في السوق سواء كأرض خام، أو فلل وشقق سكنية مخدومة، لكي نساهم في القضاء على تلك الظاهرة، ولكن تواجهنا صعوبات كثيرة أولها أن وزارة العدل غير متساهلة في عدم تسهيل إفراغات الصكوك، خاصة للقطع الكبيرة الدارجة من وزارة الدفاع، حيث أنها تشكل مناطق شاسعة في المنطقة الشرقية تتجاوز 60 مليون مربع، وثانيها البلديات أثناء طلبها سريان مفعول الصك عند تخطيط الأرض حتى لو كان لا يزال الصك ساري المفعول.

وتابع "المشكلة الثانية هي سيطرة وتمكن شركة "أرامكو السعودية" واعتمادها على القرار الملكي الصادر من مجلس الوزراء بأن لا يعتمد أي مخطط من الأراضي البيضاء إلا بعد موافقتها عليه، وذلك لحصولها على حقوق الامتياز في المنطقة، حيث أصبحت صاحبة الحل والربط قبل مالك الأرض والمخطط، مع العلم بأننا نمتلك صكوكاً ملكية صادره من المحاكم الشرعية، والأدهى والأمر أننا لا نعوض مقابل ذلك لا بقيمة ولا بأرض مثيلة لها، علماً أن القرار الملكي حدد 90 يوماً لإنهاء تلك المشكلة وحلها، ما جعلنا نعتزم التواصل معهم، ولكن لم نجد أي تجاوب من أرامكو التي استخدمت القرار الملكي بشكل سيئ جداً للغاية جعلنا نملك أراض بملايين الأمتار نحن وشركائنا من رجال الأعمال لا نستطيع التحكم فيها".

واستدل بوجود مساحات ضخمة من الأراضي البيضاء على طريق مطار الملك فهد تتجاوز الـ100 مليون متر مربع محوزة من قبل أرامكو، إضافة إلى مدينة الجبيل الموقفة بالكامل من قبل شركة أرامكو، وهذا هو السبب الرئيسي لتضرر ساكني منطقة الجبيل في ارتفاع أسعار العقار والإيجارات عليهم، وذلك يرجع لعدم وجود أراض للاستثمار تخلق توازناً للأسعار، مما خلف قانون الندرة الذي جعل ارتفاعاً في أسعار المخططات المجاورة لمثيلتها المحوزة. وعلى سبيل المثال هناك مخططات ارتفع مترها المربع من 150 إلى 600 ريال، فلو كانت المخططات الموقوفة متواجدة في السوق والتي يحتوي البعض منها على أكثر من 5000 وحدة سكنية، لما حصل ذلك الارتفاع الحالي، لوجود البديل الذي يوازن بين العرض والطلب ويقلل من وتيرة الأسعار المرتفعة.

تضخم أسعار الأراضي

وقدر بن زيد أن الأراضي الموقفة في مدينة الدمام والجبيل يصل حجمها إلى أكثر من 300 مليون متر مربع تقريباً من غير المناطق المتبقية من المنطقة الشرقية.

وأفاد أن تطبيق نظام الرهن العقاري سينعكس بتفاؤل على الجميع سواء تجار أو أفراد، وذلك لحصولهم على ما كانوا يتمنونه من حلول لأزمة المساكن منذ أيام سابقة.

ورأى بن زيد أن الدولة إذا أرادت حل مشكلة تضخم أسعار الأراضي وحل أزمة الإسكان لا بد لها من تقديم حل يفيد بفك حجوزات أرامكو من أراضي المنطقة الشرقية، واعتماد صكوك أراضي وزارة الدفاع الممنوحة كحل أول، والعمل على تسليم المواطن وحدات سكنية تصل لمستوى إقناعهم على أن تكون كاملة البناء ومتكاملة من حيث البنية التحتية، بشريطة رهن الجهات المعنية لها لعدم التصرف ببيعها طوال فترة سداد مقتنيها، وهذه تجربة قد عمل بها في إحدى الدول المجاورة مثل سلطنة عمان وأثبتت نجاحها.

وفي صعيد متصل، قال رجل الأعمال والمستثمر العقاري محمد سعيد آل مسبل إن القرارات الملكية هي داعم حقيقي للنهضة العمرانية بأكملها، وكون العقار شيئاً أساسياً منها من خلال توفير السكن.

وأضاف أن القرار سيقابله بعض العقبات القليلة التي من أهمها إيجاد المساحات الكبيرة الخاصة ببناء 500 ألف وحدة سكنية، بما يقارب 350 كيلو متر مربع موزعة على مناطق متفرقة في المملكة.

وعزا ارتفاع الإيجارات خلال الفترة القليلة الماضية إلى المضاربات التي دخلت في فجوة العقار وأودت به إلى ارتفاعات عالية قليلاً، مشيراً إلى تحسن مسار الأسعار ورجوعها إلى مستوياتها الطبيعية في الوقت الحالي بملامستها للواقع وحصولها على ارتفاعات قد تكون واقعية ومعقوله، ومنوهاً إلى استغراب العقاريين لهذه الارتفاعات.

وتابع أن تداول العقار أصبح ذو عقلانية عالية جداً وبمستوى نسبة وتناسب تتوافق مع متطلبات العقاريين خلال ربحيتهم من جهة، ومن ناحية الأسعار لمقتني تلك الأراضي من وجهة أخرى.

وعن مثول أرامكو أمام مشاكل الأراضي البيضاء قال آل مسبل إن أرامكو عطلت كثيراً من عمليات الاستثمار بالقطع المملوكة بصكوك شرعية مثبته ومخططة من قبل الأمانات والبلديات، مشيراً إلى أن الملام في ذلك هي وزارة البلديات التي أصدرت على هذه الأراضي مخططات معتمدة وبموجبها تم تحويلها لوزارة العدل التي بدورها أوجدت بها صكوكاً شرعية موثقة يملكونها أولئك الملاك بأيديهم، بسبب هذا الخلل الإداري الذي عطل أموال كثير من المستثمرين.

فالمستثمر في هذا الحال متضرر بشكل كبير فيما لو تقوم وزارة البلديات والمحاكم الشرعية بمحاكاة شركة أرامكو كونها يد من أيادي الدولة وممتلكة الامتياز في المنطقة، متسائلاً لماذا لم يكون هناك تنسيق من تلك الجهات قبل أن تصدر مثل هذه الصكوك لكي لا يتورط المستثمرين لاحقاً في هذا الجانب.

تلاعب بالاسعار

وأفاد أن المستثمرين العقاريين الذين يملكون صكوكاً بمساحات كبيرة جداً يرحبون في هذا التعاون والمساهمة على القضاء على أزمة المساكن، فكثير منهم لو عرض عليه شراء تلك المخططات بأسعار مقبولة ومعقوله وأدخل بها كامل البنى التحتية بما يتفق مع المصلحتين العامة والخاصة لاستنفذنا جزءاً من حل تلك الازمة.

وعن ما يقال بوجود تلاعب بالأسعار في بعض المساهمات العقارية في المنطقة نفى وجود تلاعب، مشيراً إلى أن هناك عرضاً وطلباً، فإذا زاد الطلب على العرض فنجد أن هناك تصاعداً سعرياً، أما إذا زاد العرض عن الطلب فمن الطبيعي أن نرى هبوطاً في الأسعار، وأن العوائق التي حصلت بوقف المساهمات وتحويلها، وأن العوائق التي حصلت بوقف المساهمات وتحويلها إلى صناديق عقارية غير مرئية واضحة في الأراضي والمساحات بحيث أن المستفيدين من هذه الصناديق لا يرون ما يشترون على أرض الواقع مقابل ربح يعود عليهم أو الحفاظ على رؤوس أموالهم.

مستدلاً بعزوف دخول بعض العقاريين في تلك الصناديق، علماً لو رجعنا إلى فائدة الطريقة السابقة للمساهمات العقارية القديمة أدخلت مخططات ذات بنى تحتية مكتملة على أحدث ما توصل إليه التطوير العمراني، ما خلق التنافسية التي أكثرت من هذه المخططات في ظل وجود اتزان في الأسعار.

واعتبر الطلب على الوحدات السكنية يفوق الـ500 ألف وحدة مرجعاً أنه أكثر من العرض، ومضيفاً إلى أن هذا الرقم هو نقطة البداية وليست النهاية في بدء توفير أعداد مماثلة لذلك، مطالباً بضرورة تعاون شركات القطاع الخاص بهذا المجال، فالحاجة كبيرة جداً لو تصورنا أن 65% من المواطنين لا يمتلكون سكناً.

من جهته، أوضح الخبير العقاري الدكتور عبدالله المغلوث أن القرارات الملكية الخاصة بحل أزمة السكن جاءت وفق توجيهات للوزراء المعنيين بتوفير المساكن للمواطنين.

وأشار إلى أن تبني وزارة الإسكان لهذا الأمر ممثلة بوزيرها الدكتور شويش الضويحي يعتبر خطوة لإعداد خطة متقنه لتنفيذ تلك المشاريع، عبر فترة من الزمن قد يصعب تنقيذها خلال سنه واحدة .

وبين المغلوث أن نسبة ارتفاع الأسعار لا تشمل جميع المساحات والمواقع في المملكة أو داخل المدن بينما يشمل في الأغلب المناطق التي تكون داخل النطاق العمراني لجاهزيتها للبناء، حيث إن هناك مواقع ارتفعت بها الأسعار بنسبة 20% بسبب المضاربة بين العقاريين والسماسرة وذويي السيولة من المواطنين، بحكم أن القطاع العقاري هو التوجه الوحيد الذي تنهجه كافة شرائح المجتمع في الوقت الحالي، وذلك لعدة عوامل مختلفة، منها صرف مكافأة الراتبين، بالإضافة إلى رفع قرض الصندوق العقاري ربما جعلت من أسعار الأراضي سلعة رائجة.

وبخصوص الأراضي البيضاء قال إن أرامكو تعتبرها معضلة تحول دون التمدد العمراني من أراض ومخططات في المنطقة الشرقية سواء في مدينة الدمام أو الجبيل أو الظهران، وذلك يرجع لعامل الازدواجية في تطبيق الصكوك الخاصة بالأراضي والتي تمت بموافقة الأمانة دون الرجوع إلى أرامكو لتأكد حول إن كانت تلك القطع تعتبر من حجوزاتها أم لا عبر الأوامر السامية لديها عبر خمسون عاماً.

وتابع أن تلك الأراضي هي ملك لأرامكو، إلا أن الأمانات والبلديات في بعض المناطق قد صرحت لمنح معظم الأشخاص، مما خلق تضارب في بعض تلك الصكوك نتج عن غياب التنسيق بين الجهات الرسمية، خلقت تلك الازدواجية التي جعلت مساحات كبيرة من منطقة الدمام، مما خلف موجة ارتفاع في الأراضي الأخرى التي ليس عليها خلاف بسبب إجبارية توجه المستثمرين لها للبحث عن الأمان والاستقرار.